Правило сервитута

Что такое сервитут земельного участка в России

Правило сервитута

Сервитут — это право частично использовать чужой земельный участок в личных или общественных интересах.

Начнем с объяснения, что такое сервитут земельного участка, простым языком. Представьте: в садоводстве, где все земли давно размежеваны, зарегистрированы и имеют своих собственников, возникает необходимость дать доступ пожарным машинам к пожарному водоему.

И оказывается, что сделать это можно не иначе, как через чей-то огород.

Или предприимчивые бизнесмены, взяв в аренду у муниципальных властей землю у водоема, перекрывают к нему проход, тем самым нарушая условия сервитута, а вместе с тем право граждан на беспрепятственный проход к водоему.

Далее разберемся, каковы условия передачи собственности в пользование, в каких случаях это делается добровольно, а когда — принудительно, в том числе через суд.

Сервитут на земельный участок: что это такое с юридической точки зрения

Понятие содержится в Земельном кодексе и Гражданском кодексе Российской Федерации. Юридически это сделка, по которой передается право ограниченного пользования чужим земельным участком; сервитут означает, что собственник передает иному лицу ограниченные права на использование своей земли (ст. 23 ЗК РФ и ст. 274 ГК РФ).

Не стоит пытаться присвоить себе чужую часть земли, продать или использовать ее не по назначению. Это может привести к аннулированию сервитута (по п. 2 ст. 276 ГК РФ), если собственник подаст иск в суд. У владельца остаются все права: он полностью распоряжается своей землей, в том числе вправе и продать ее.

Когда собственник продает участок, права пользования сохраняются и переходят к новому владельцу.

Обычно устанавливается:

  • по соглашению между собственником участка и соседями (частный);
  • по нормативному акту органов государственной власти РФ, регионов, местного самоуправления (публичный).

Виды сервитута

Право ограниченного пользования чужим земельным участком разделяют на публичный и частный сервитут на земельные участки. Частный чаще всего предусматривает ограниченное использование конкретного земельного участка, скажем, для:

  • прокладки коммуникаций;
  • доступа к своему дому и т. д.

Публичный сервитут на земельный участок — это решение органов власти использовать часть чужой собственности на благо общества. Например, для:

  • создания транспортной доступности;
  • геодезических изысканий;
  • мелиорационных работ;
  • доступности прибрежной территории;
  • использования земель и лесополос для охоты, рыбалки;
  • размещения межевых знаков и др. (ст. 23 ЗК РФ).

Сервитуты бывают срочными или бессрочными. В первом случае указывается время применения такого ограничения, а во втором временной интервал отсутствует.

Их делят и по регулирующему законодательству:

  • гражданские (для зданий, сооружений и др., когда нет привязки к земельному участку);
  • земельные;
  • лесные;
  • водные;
  • воздушные (лишь в пользу государства, скажем, для пролета самолетов через воздушную территорию иной страны).

Как устанавливается, оплачивается и прекращается частный или публичный сервитут

У частного сервитута персональный характер — он затрагивает конкретных лиц.

Устанавливают его как добровольно, так и принудительно (об установлении сервитутов через суд расскажем в следующем разделе).

При отсутствии возражений собственника ограничение оформляется письменным соглашением. В документе обязательно отражают все существенные условия, которые участники будут соблюдать, в том числе:

  1. Когда и где составлена бумага.
  2. Личные сведения собственников участка, который ограничивают, и смежных (всех участников соглашения).
  3. Информация о земельном участке, который ограничивают, его кадастровый номер, площадь и другие характеристики.
  4. Для чего нужен сервитут (проход, проезд или другие причины) — суть ограничений.
  5. Срок, на который он вводится (при наличии).
  6. Перечень пользователей.
  7. Описание зоны, где действует режим частного права, — на какой части участка.

Сервитутное соглашение обязательно регистрируется в службе Росреестра, сведения об этом вносятся в ЕГРН. Для регистрации сделки в службу Росреестра, помимо соглашения (всем участникам совместно), подают такие документы (ввиду персонального характера сделки пакет необходимых документов в отдельных случаях может меняться):

  • удостоверения личности участников сделки;
  • подтверждение права собственности на земли (выписка из ЕГРН, свидетельство);
  • квитанция (чек) об оплате государственной пошлины (физлица заплатят 1500 руб.);
  • заявление на соответствующие регистрационные действия;
  • межевой план участка, который ограничивают, с указанием зоны действия ограничения.

Публичный сервитут вводят без обращения в суд либо оформления соглашения между какими-либо лицами. Для этого федеральные, региональные, муниципальные органы власти принимают нормативный акт, где фиксируются все существенные сервитутные условия. Акт принимается с обязательным проведением общественных слушаний (с участием местных жителей).

Соблюдение всех требований действующих законов обязательно, поскольку такое публичное ограничение значительно ущемляет законные интересы собственника. Когда выявятся нарушения, землевладелец вправе через суд отменить нормативный акт властей.

Такое публичное ограничение обязательно регистрируется в службе Росреестра, сервитутные сведения вносят в ЕГРН.

Плата за сервитут на земельный участок назначется соразмерной ее использованию. По п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 12-13 ст.

23 ЗК РФ, землевладелец, чья земля (частично или полностью) используется другими лицами в сервитутном режиме, может требовать от них соразмерной оплаты использования.

При публичном сервитуте собственник вправе требовать соразмерную плату у властного органа, который установил сервитутный режим для его земли.

Прекращаются соглашения после:

  • окончания срока их действия;
  • удовлетворения судом иска заинтересованного в этом лица. В качестве основания такого иска часто выступает существенное нарушение условий.

Юридически соглашение перестанет действовать после регистрации прекращения его действия в службе Росреестра и появления соответствующих сведений в ЕГРН.

Установление сервитута на земельный участок: судебная практика

К помощи районных или городских судов общей юрисдикции (либо арбитражных судов, если кто-либо из спорящих занимается предпринимательством) прибегают, если переговоры с землевладельцем оказались безрезультатными. Подают иск в том районе, где находится спорная земля. Для судебного урегулирования спора рекомендуется использовать вариант установления сервитута, который предлагался для досудебного соглашения.

В положительном для сервитутного пользователя решении суда фиксируются все условия. Все необходимые для регистрации сервитута документы в службу Росреестра подает только истец.

Выносит решение суд с учетом следующих моментов:

  • позиций истца и ответчика;
  • при недостаточности специальных знаний в земельной сфере назначается экспертное исследование или к участию в процессе привлекают, скажем, кадастрового инженера;
  • решение должно содержать точные пространственные метки, где будет действовать ограничение (нужно для его регистрации);
  • ответчиком по делу может быть только собственник спорной земли, а не ее временные пользователи (арендаторы и т. д.);
  • разрешается вопрос о размере платы (по судебной практике или экспертному заключению).

Скачать образец соглашения о сервитуте земельного участка

Источник: https://ppt.ru/art/rabota/servitut

Юридическое бюро Юрьева – Сервитуты в российском законодательстве

Правило сервитута

Сервитуты представляют собой весьма уникальное правовое явление и своим появлением обязаны древнеримским юристам.

Сервитут происходит от лат «servus» – раб и представляет собой вещное право, позволяющее пользоваться чужой вещью в ограниченном отношении (для прохода, проезда, прокладки труб через соседний участок, а также для обеспечения любых других нужд, если удовлетворить их иначе как посредством установления сервитута невозможно).

В дореволюционной России сервитуты весьма успешно применялись на практике для разрешения разнообразных земельных споров между соседями.

В советский период эти права на чужие вещи стали совершенно излишними и временно были забыты. Гражданский кодекс РФ не только включил сервитуты в перечень вещных прав (ст.

216), но и урегулировал некоторые принципиальные вопросы, связанные с возникновением и прекращением сервитутов.

В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком – сервитута. Таким образом, можно говорить о нескольких условиях, при наличии которых собственник недвижимости вправе требовать от соседа установления сервитута:

1. Наличие двух недвижимых вещей, принадлежащих разным лицам на праве собственности (пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования).

2. Наличие общей границы между недвижимостями.

3. Более выгодное положение одного участка по отношению к другому, вследствие чего служащий участок может удовлетворять потребности соседа (в обеспечении водоснабжения, прохода или проезда, опоры для здания и др.).

Основная масса норм о сервитутах содержится в Гражданском кодексе РФ (статьи 216, 274-277, 553, 613 и 694) и Земельном кодексе (статья 23 и др.). Отдельные нормы содержатся в природоресурсном законодательстве (Водный кодекс, Лесной кодекс и др.), а также в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Поскольку речь идет о правах на недвижимость (прежде всего на земельные участки, но Гражданский кодекс признает возможность обременения сервитутами зданий, сооружений и др. недвижимости – ст. 277), следовательно, как и любые другие права на недвижимость, сервитуты подлежат государственной регистрации и считаются установленными с момента такой регистрации (статья 27 Закона о регистрации).

Рассмотрим поэтапно процесс установления сервитута.

Сервитут может возникнуть в результате юридического состава, включающего в себя один из двух юридических фактов (договор об установлении сервитута или судебное решение) и акт государственной регистрации сервитута.

Соглашение сторон всегда было самым распространенным основанием возникновения вещных прав. К сожалению, договор об установлении сервитута детально не урегулирован законодательством РФ, поэтому все необходимые сведения о форме, условиях, сторонах договора можно почерпнуть лишь из общих положений Гражданского кодекса о договорах.

 Одной из сторон договора является собственник (именно собственник и никто другой) недвижимой вещи, обременяемой сервитутом (служащего участка).

Другой стороной (сервитуарием) является собственник участка, в пользу которого устанавливается сервитут (кроме собственника сервитуарием может быть также лицо, имеющее право постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения на данный участок).

В некоторых случаях сервитуарий должен отвечать и определенным специальным требованиям (например, лицензией на недропользование).

  Требования к форме договора об установлении сервитута нигде не сформулированы, но поскольку ст.

27 ФЗ Закона о регистрации говорит о том, что сервитут регистрируется лишь при наличии соглашения о сервитуте, можно сделать вывод о том, что должна быть соблюдена простая письменная форма соглашения о сервитуте (при ее несоблюдении стороны в случае спора лишаются возможности прибегать к свидетельским показаниям, но могут использовать иные доказательства – ст. 162 Гражданского кодекса РФ).

 Условие о предмете является существенным в любом договоре, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

К предмету договора об установлении сервитута следует отнести прежде всего наименование самого сервитута и его конкретное содержание (например, право прохода в ночное время через участок соседа по тропе), а также сведения об участках, позволяющие достоверно установить их местоположение (адрес, кадастровый номер).

Если это возможно, на кадастровом (для земельных участков) или ином плане недвижимости отметить, как именно будет осуществляться сервитут (т.е. отметить дорогу, тропу, водоем). План с отмеченным на нем сервитутом следует оформить приложением к договору, в силу прямого указания Закона о регистрации.

Некоторые авторы предлагают в качестве существенного рассматривать условие о цене. Это вряд ли можно признать справедливым, поскольку в соответствии с п. 1 ст.

432 к существенным относятся условия, названные таковыми в законе или иных правовых актах (о цене же как существенном условии договора об установлении сервитута нигде не упоминается). Конечно, принцип возмездности сервитута, установленный п. 5 ст.

274 Гражданского кодекса, предполагает, что должна быть согласована плата за пользование чужой недвижимостью. Но, во-первых, эта плата может быть определена по правилам статьи 424, а, во-вторых, ничто не мешает сторонам заключить безвозмездный договор об установлении сервитута.

При этом необходимо отметить, что 17 марта 2004 года Росземкадастром были утверждены “Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут”.

Земельный кодекс говорит также о возможности установления срочных сервитутов (смешав тем самым сервитуты с арендой), с чем автор настоящей статьи не может согласиться, поскольку сервитут представляет собой вещное, а не обязательственное, право, а существование вещных прав не может обуславливаться каким-либо сроком ввиду их природы.

Как бы то ни было в отношении земельных участков возможно установление срочных сервитутов, поэтому по соглашению сторон в договор об установлении сервитута можно включить условие о сроке, по истечении которого действие сервитута прекратится.

Это не касается других объектов недвижимости, поскольку положения Земельного кодекса на них не распространяются, а Гражданский кодекс не говорит о существовании срочных сервитутов.

Сам по себе договор об установлении сервитута (как сделка) государственной регистрации не подлежит. Регистрации, согласно статье 27 Закона о регистрации, подлежит лишь право, возникшее на основании данного договора.

В соответствии с вышеупомянутой нормой государственная регистрация сервитута производится на основании следующих документов: а). заявления сервитуария; б). соглашения об установлении сервитута (целесообразно заверить его нотариально, чтобы не возникло сомнений в подлинности подписей сторон).

Сервитут считается установленным с момента его регистрации в Едином государственном реестре предприятий.

В судебном порядке можно требовать принудительного установления сервитута, если сосед отказывается заключать договор об установлении сервитута.

В исковом заявлении об установлении сервитута, которое подается в районный суд по месту нахождения недвижимости (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ), должны быть указаны фактические обстоятельства, которые позволяют говорить о необходимости установить тот или иной сервитут.

Так, сервитут прохода или проезда через соседний участок может быть установлен, если потенциальный сервитуарий докажет, что иначе как через участок соседа попасть на свой участок он не может.

Таким образом, если суд установит, что удовлетворение нужд собственника иначе как посредством установления сервитута невозможно, он должен вынести решение об установлении сервитута.

Целесообразно, конечно, чтобы судебным решением была установлена и плата за пользование обремененным участком, в противном случае стороны вновь окажутся в подвешенном состоянии, когда сервитуарий будет пользоваться своим правом, а плата за пользования в силу ее неопределенности не будет взиматься (спор о конкретной сумме опять-таки придется решать в судебном порядке). Плата за пользование может взиматься как единовременно, так и в виде периодических платежей.

В соответствии со статьей 17 Закона о регистрации вступившее в силу законное решение суда является основанием для государственной регистрации сервитута.

Иногда закон сам прямо указывает на возможность установления сервитута в том или ином случае..

Так при продаже земельного участка без расположенного на нем здания или сооружения, если в договоре купли-продажи участка условия пользования соответствующей частью земельного участка не определены, продавец сохраняется за собой право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (статья 553 Гражданского кодекса РФ). Поскольку специальных правил о регистрации сервитута в силу прямого указания Гражданского кодекса Законом не установлено, представляется, что и в этом случае у заинтересованного собственника недвижимости имеется лишь право требовать заключения соглашения о сервитуте или обращаться в суд с заявлением об установлении сервитута, а регистрации такого сервитута производится в общем порядке – при предоставлении договора об установлении сервитута или судебного решения.

Сервитут прекращается свое действие в случае отпадения оснований, в связи с которыми он был установлен (например, была проложена новая дорога к участку сервитуария).

В этом случае стороны опять-таки могут договориться полюбовно, заключив соглашение о сервитуте, или разрешать спор в судебном порядке. Некоторые авторы полагают, что сервитут может быть прекращен и простым расторжением договора об установлении сервитута.

Представляется, что это невозможно, также как невозможно прекратить возникшее право собственности, расторгнув уже исполненный договор купли-продажи.

Другое дело, если договор был признан недействительным или незаключенным и применены последствия недействительности сделки, в этом случае сервитут считается неустановленным, а запись о нем подлежит исключению из Единого государственного реестра предприятий.

Надеемся, что данная статья поможет Вам правильно защитить свои права и установить сервитут в свою пользу (либо наоборот, добиться его прекращения). Юристы Юридического бюро Юрьева готовы оказать Вам поддержку в разрешении любых проблем, связанных с установлением и прекращением сервитутов.

Благодаря тому, что на нашем счету имеется целый ряд успешно проведённых судебных процессов об установлении сервитута как со стороны истцов, так и со стороны ответчиков в самых разных регионах страны, мы можем с уверенностью сказать, что в настоящее время мы являемся признанными специалистами по сервитутам во всей России.

Источник: http://juryev.ru/grazhdanskoe-pravo/131-servituty

Что такое сервитут, виды сервитута, срок его действия, установление сервитута в Балашихе в судебном порядке

Правило сервитута

Сервитут – это право на ограниченное использование земельного участка, здания или другого недвижимого имущества, находящегося в чужой собственности.
 

Сервитут бывает двух видов: – государственный (публичный); – частный.

Сервитут не должен препятствовать использовать землю её хозяину по назначению. При установлении сервитута все права собственника по владению, пользованию и распоряжению его собственности сохраняются.

Сам сервитут не может быть предметом сделки, его нельзя продать, заложить или передать другим лицам, и существовать он будет до тех пор, пока существует право собственности на земельный участок.

Самостоятельно, без земельного участка, сервитут не отчуждается, при этом, при продаже земельного участка обременение сохраняется (ст. 275 ГК РФ).
К сервитутам на здания или сооружения применяются правила земельного сервитута.

В каких случаях устанавливается сервитут?

Чаще всего, сервитут на земельный участок устанавливается: – для проезда или прохода по чужому участку для доступа к своему; – для проведения системы канализации, газо- и водоснабжения (мелиорация); – для проведения линий электропередачи.

В соответствии с действующим законодательством, частный водный сервитут устанавливается только на основании договора и решения суда, а частный лестной сервитут – на основании решения суда или акта органов государственной власти. Существуют и другие ограничения, установленные специальными федеральными законами.

Мы в данной статье рассмотрим самый распространенный вид сервитута в Балашихе – частный земельный сервитут.

В Балашихе много частных земельных участков (мкр. Салтыковка, Никольско-Архангельский, Павлино, различные СНТ и т.д.), и не на каждый из участков земли можно получить свободный доступ. Поэтому важно знать свои законные права на получение или прекращение земельного сервитута. Чтобы требовать установления сервитута, необязательно быть собственником земельного участка, законодательством установлено, что лица, которым земля предоставлена на праве пожизненного наследуемого владения или на праве бессрочного пользования также могут требовать установления сервитута.

Вместе с тем, требование об установлении сервитута необходимо предъявляться исключительно собственнику участка.

Сервитут – платный или бесплатный?

Пункт 5 ст. 274 ГК РФ гласит, что собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Вместе с тем, более подробно вопрос определения платы за сервитут законодательством не рассмотрен.

Единственное, что уточнило Правительство РФ, это то, что размер платы за сервитут должен соответствовать тем ограничениям и неудобствам, которые вынужден будет испытывать собственник земельного участка в связи с возникновением обременения.

Перечисление конкретных ограничений и неудобств, а также их степень, законодательством также не дается.

При необходимости, размер платы за сервитут может определить оценочная комиссия. Для этого придется назначать оценочную экспертизу в Балашихе. Если Вам требуется оценить плату за сервитут в Балашихинском районе, опытный юрист придёт Вам на помощь

Основания прекращения сервитута

Публичный сервитут прекращается, когда общественные нужды, для которых он был установлен, заканчиваются, например, при окончании строительных работ или работ по мелиорации.
В статье 276 ГК РФ установлены основания для прекращения частного сервитута: 1.

по требованию собственника земельного участка, на котором установлен сервитут, ввиду прекращения оснований, по которым он был установлен. 2. в случае, если земельный участок из-за установленного сервитута, не может использоваться по назначению.

Все действия лиц, оказывающихся прекращать сервитут, могут быть обжалованы в судебном порядке.

Как установить частный сервитут на земельный участок?

Частный сервитут устанавливается по соглашению сторон: собственника участка и лица, которому сервитут необходим. Если участок находится в долевой собственности, то для установления сервитута понадобится согласие всех сособственников.

Между собственником земли и лицом, нуждающимся в установлении сервитута (обязанная сторона) заключается некое подобие договора, которое само по себе и называется сервитут.

В данном соглашении прописываются сведения о его сторонах, сведения об участке, его инициализация, цель и задачи сервитута, пределы его действия, размер платы (при наличии) и иные условия, которые стороны сочтут необходимым указать.

По закону сервитут подлежит государственной регистрации в Балашихинском филиале Росреестра . При этом необходимо будет представить в территориальный орган Росреестра помимо сервитута документ об оплате государственной пошлины и пакет документов на землю.

После установления сервитута собственник земельного участка получает обременение на свой участок, запись об этом обременении обязательно вносится в Единый государственный реестр прав. Как было указано выше, при продаже земельного участка, данное обременение сохраняется и переходит к новому собственнику. На саму продажу земельного участка сервитут не влияет, разве что на стоимость.

В случае, если собственник земельного участка отказывается заключать соглашение и категорически возражает против права пользования его собственностью, тогда вопрос об установлении сервитута решается в судебном порядке.

Установление сервитута в судебном порядке

Судебная практика по установлению сервитутов самая разнообразная и сугубо индивидуальна, разнится от каждого конкретного случая. Поэтому твердо утверждать, что сервитут будет наложен – нельзя.

При правильном соблюдении порядка судебного процесса: грамотного формулирования своей правовой позиции по делу и окончательных требований, формирования полной доказательной базы и компетентного выступления в судебном заседании, суд примет положительное решение по делу.

При вынесении решения, суд не обязывает собственника заключить соглашение, это незаконно. Поэтому крайне важно при написании искового заявления, четко и грамотно сформулировать свои требования, в соответствии с законодательством. В противном случае, в иске будет просто отказано.

Судом сразу выносится решение об установлении сервитута. Решение суда, вступившее в законную силу, подлежит государственной регистрации и является основанием для установления обременения на землю.

Априори, установленный судом сервитут является бесплатным, если собственник земли не заявит встречное требование об установлении непременно платного сервитута с указанием конкретного размера платы. В таком случае предугадать решение суда не представляется возможным, исход дела будет зависеть от доводов встречного иска и возражений к нему.

Любое принятое судом решение можно обжаловать в апелляционном порядке, при наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, и грамотно составленной апелляционной жалобы. Только помните, что согласно ст. 327.1 ГПК, суд апелляционной инстанции не учитывает доказательства по делу, не рассмотренные судом первой инстанции. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. Таким образом, если при рассмотрении дела судом первой инстанции не будут представлены полностью все доказательства по делу, в обоснование исковых требований, суд апелляционной инстанции их рассматривать без уважительной причины не будет.

Поэтому, если Вы хотите установить сервитут в судебном порядке – делать это надо очень аккуратно, поскольку у Вас будет всего одна возможность установить сервитут в судебном порядке.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.