Право аренды земельного участка это имущественное право

Право аренды земельного участка – в 2020 году, оценка, уступка, продажа, понятие договора,наследование

Право аренды земельного участка это имущественное право

Арендное право на земельные участки в рамках рыночных взаимоотношений выступает в качестве товара или ресурса. Оно включает в себя целый комплекс прав и обязательств арендатора, становящихся актуальными после заключения соответствующего соглашения между действующим собственником и заинтересованным лицом.

Статья 606. Договор аренды

Для понимания характерных особенностей того, как происходит оценка права аренды земельного участка, необходимо ознакомиться с нюансами нормативного регулирования, с действующим понятийным аппаратом, с порядком наследования, с процедурными моментами заключения соглашения, а также с возможностью досрочного прекращения.

Важные моменты

Понятие аренды представляет собой передачу любого имущественного объекта на определённое время и за установленную плату в пользу заинтересованного гражданина. Основным документом в данных рамках является договор. Арендные отношения являются одними из самыми распространенных форм использования земельных участком на территории Российской Федерации.

Территориальные наделы предоставляются в пользование на основании норм Земельного и Гражданского Кодексов РФ. Соглашение всегда составляется в письменном формате. О данном требовании гласит статья 609 Гражданского Кодекса РФ.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

Сдача участка в аренду является одной из форм распоряжения земельными наделами. Первоочередным правом на осуществление рассматриваемой операции обладает фактический собственник.

Земля может принадлежать на законных основаниях как физическим, так и юридическим лицам.

На аренду могут также рассчитывать подданные иностранных государств и лица без гражданства, кроме случаев, предусматриваемых законодательством.

Нормативное регулирование

Уступка права аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, производится на срок до 5 лет, если прочие временные рамки не регламентируются основными нормативными документами. Стоит отметить, что ни при каких обстоятельствах не допускается не допускается изменение условий соглашения в одностороннем порядке.

Досрочное расторжение договора производится только на основании прошения арендодателя и решения компетентных судебных инстанций.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Фактический арендатор участка земли кроме тех случаев, когда он выступает в качестве резидента особых экономических зон, может на вполне законных основаниях передать свои обязательства по арендному соглашению в пользу третьих лиц. Это касается возможности передачи территории в залог или вклада в уставной капитал определенного кооператива. Об этом гласит Федеральный Закон №117 от 22 июля 2005 года.

При наследовании участков гражданами, которые еще не достигли совершеннолетия, их официальные представители или родители могут передать землю в аренду третьим лицам до достижения наследником возраста 18 лет.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Образец договора аренды земли:

Что такое право аренды земельного участка и как оно оценивается

В качестве арендаторов земли на территории регионов Российской Федерации могут выступать:

  • любые организации, предприятия или учреждения;
  • граждане Российской Федерации;
  • граждане иностранных государств;
  • лица, не имеющие определенного гражданства.

Статья 22 Земельного Кодекса РФ содержит в себе исчерпывающую информацию о правах арендатора на весь период действия соответствующего соглашения.

Статья 22. Аренда земельных участков

Среди них можно выделить следующие:

  • возможность уступки обязательств по аренде в пользу третьих лиц в качестве залогового обеспечения, взноса в уставной капитал организации;
  • передача земельного участка или его определенной части в рамках субаренды;
  • передача в качестве пая, который вносится в кооператив.

Стоит отметить, что вышеуказанные операции могут совершаться арендатором без получения предварительного письменного или устного согласия от непосредственного собственника. Однако, в любом случае владелец должен быть в обязательном порядке уведомлен о данном факте за исключением тех ситуаций, которые предусматриваются действующим гражданским законодательством.

Если арендатор имеет на арендуемой земле любой недвижимый объект в собственности, то он получает преимущественное право на приватизацию участка.

Возможна ли уступка или продажи

В случае уступки прав на аренду в пользу третьих лиц стоит выделить следующие ситуации:

  • передача права на составление арендного соглашения – это может быть осуществлено только до момента фактического заключения договора с арендодателем;
  • передача прав, которая может быть произведена уже по факту заключения соглашения;
  • передача без согласия собственника.

Статья 448. Организация и порядок проведения торгов

Первая ситуация в подавляющем большинстве случаев возникает тогда, когда победитель публичных торгов желает передать свое право третьему лицу. Практика показывает, что такое мероприятие проводится с учетом использования товарно-денежных отношений. Другими словами, третье лицо приобретает право на использование территории по аренде. Обычно сделка проводится по более высокой стоимости.

Статья 447. Заключение договора на торгах

Статья 39.17. Предоставление земельного участка без проведения торгов

В таких рамках единственный претендент должен в течение 10 дней с момента окончания аукциона заключить договор по установленной стартовой стоимости. Однако переуступка прав на аренду не сможет быть проведена.

Наследование

В соответствии со статьей 617 Гражданского Кодекса РФ, наследование прав на аренду не представляется возможным в следующих основных ситуациях:

  • если заключение соответствующего соглашения было осуществлено на личных качествах умершего претендента;
  • если договор был заключен с представителями местной администрации на безвозмездной основе при использовании льготного права умершего гражданина;
  • если одним из условий досрочного прекращения действия соглашения являлась смерть лица;
  • если наследователь принял земельный участок в аренду у органов власти на праве бессрочного использования.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

В арендном договоре могут прописываться и прочие условия, которые будут означать невозможность получения территориального надела в качестве наследства. Наличие условий определяется нотариусом. Во всех остальных случаях наследование допускается на вполне законных основаниях.

Процедура заключения договора

статьи 609 Гражданского Кодекса указывает, что арендное соглашение должно в обязательном порядке заключаться на срок более года. Если одной из сторон сделки является юридическое лицо, то независимо от установленных сроков документ формируется исключительно в письменном формате.

В каждом конкретном случае рассматриваемый договор подлежит государственной регистрации в соответствии со статьями 131 и 164 Гражданского Кодекса РФ и Федерального Закона о регистрации официальных прав на объекты недвижимого имущества.

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

Стоит отметить, что специальный набор требований, предъявляемых к арендным соглашениям, предусматривается только в тех случаях, когда нормативы данного документа предполагают переход прав собственности в пользу арендатора в будущем. Это прямо указывает на необходимость заключения договора в формате, применяемом для соглашений в рамках купли-продажи участков земли.

Зачастую арендный договор заключается на тот срок, который в полной мере регламентируется сторонами сделки. Если конкретные временные рамки по какой бы не было причине не были определены, то соглашение в автоматическом порядке приобретает бессрочный формат. Об этом гласит статья 46 Земельного Кодекса РФ.
Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

Все без исключения арендодатели имеют обязанности по предоставлению непосредственному арендатору территориальных наделов в том состоянии, которое прописано в основном документе. При необходимости земля может быть передана в аренду со всем располагающимся на нем имуществе.

Если территория используется гражданином не по целевому назначению и с нарушением установленных нормативов, то арендодатель может в судебном порядке решить вопрос о досрочном расторжении соглашения и о возмещении всех полученных убытков.

Основания и порядок прекращения

Прекращение арендных прав в рамках получения земельных участков может произойти в определенных ситуациях. Например, сделка прекращается по требованию действующего официального собственника земли, если пользователь использует территорию не по целевому назначению и не учитывает принадлежность участка к конкретной категории.

Правоотношения могут лишиться своей юридической значимости и в тех случаях, когда арендатор отказывается самолично устранять допущенные нарушения земельного законодательства. Это обуславливается допущением загрязнения участка, например, ядовитыми химическими соединениями.

Аренда может быть моментально прекращена, если действующий арендатор не пользовался участком земли более трех лет. В качестве исключений можно выделить только те случаи, когда временные рамки устанавливаются на основании нормативов федерального законодательства.

Также в эти три года не может включаться срок, отведенный на освоение территориального надела для подготовки к целевому использованию.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/pravo-arendy-zemelnogo-uchastka/

Аренда земельного участка – вещное право или обязательственное?

Право аренды земельного участка это имущественное право

Мажурин Павел Васильевич
Национальный исследовательский университет «Высшая Школа Экономики»

Mazhurin Pavel Vasilevich
National Research University «Higher School of Economics»

Библиографическая ссылка на статью:
Мажурин П.В. Аренда земельного участка – вещное право или обязательственное? // Политика, государство и право. 2014. № 9 [Электронный ресурс]. URL: http://politika.snauka.ru/2014/09/1912 (дата обращения: 11.09.2020).

Как известно, земельное и гражданское законодательство Российской Федерации наряду с правом собственности предусматривают также многочисленные иные формы владения и пользования земельными участками.

Несмотря на их многообразие, все права лиц, не являющихся собственниками земельных участков, могут быть разделены на две большие группы: вещные права и обязательственные права.

Так, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования и право сервитута традиционно относят к вещным правам, а безвозмездное срочное пользование и др. – к обязательственным.

Однако существует одно право, вопрос однозначного отнесения которого к одной из указанных выше категорий до настоящего времени остается достаточно спорным. Речь идет о праве аренды земельного участка, которому, наряду с классическими признаками обязательственного права, присущи также некоторые признаки вещного права, в частности, свойство следования и возможность вещно-правовой защиты.

На первый взгляд, вопрос признания права аренды земельного участка обязательственным  или же вещным правом является сугубо теоретическим и не влияющим на отношения, возникающие в связи и по поводу заключения договора аренды. Однако указанная классификация имеет серьезное практическое значение.

В частности, в зависимости от того, признаем ли мы право аренды вещным или обязательственным, определяются его способы гражданско-правовой защиты, объем прав и обязанностей сторон договора аренды, особенности доказывания по делам, связанным с нарушениями договора, и сама возможность разрешить спор из такого договора в пользу истца.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

В связи с вышеуказанными фактами вопрос об отнесении права аренды к вещным или к обязательственным правам заслуживает особого внимания.

Для того, чтобы дать однозначный ответ на поставленный вопрос, необходимо исследовать нормативно-правовую базу рассматриваемого явления, работы известных деятелей науки земельного и гражданского права, а также судебную практику по затрагиваемой проблеме.

Результатом исследования должно стать определения места права аренды в системе прав на земельные участки, что позволит расширить имеющиеся научные представления по данной проблеме и предложить поправки, которые смогут устранить существующие проблемы правового регулирования, а также обеспечить совершенствование и систематизацию земельного и гражданского законодательства.

Как уже было отмечено, субъекты земельного права могут владеть и/или пользоваться земельными участками в Российской Федерации, не являясь при этом их собственниками. Среди подобных прав на земельные участки Земельный Кодекс РФ выделяет, в частности:

  • постоянное (бессрочное) пользование земельными участками (ст. 20 ЗК РФ);
  • пожизненное наследуемое владение земельными участками (ст. 21 ЗК РФ);
  • аренду земельных участков (ст. 22 ЗК РФ);
  • право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23 ЗК РФ);
  • безвозмездное срочное пользование земельными участками (ст. 24 ЗК РФ).

Помимо вышеперечисленных прав, лица, не являющиеся собственниками земельного участка, могут приобрести обязательственные права на земельный участок в результате заключения договоров залога (ипотеки), ренты и пожизненного содержания с иждивением, доверительного управления и некоторых иных сделок[1].

Все права на землю лиц, не являющихся собственниками земельного участка, принято подразделять на вещные и обязательственные.

При этом следует заметить, что необходимость четкого разделения прав на земельные участки на вещные и обязательственные определена самой конструкцией, заложенной в тексте законодательства.

Представляется, что, учитывая значение земли как основы жизни и деятельности человека[2], содержание вещных прав на земельные участки и критерии их отграничения от обязательственных прав должны быть полно и всесторонне определены нормами закона, а не соглашением сторон.

В современной отечественной доктрине под вещным правом ученые определяют «предусмотренное законодательством право, закрепляющее непосредственную связь управомоченного лица с вещью (с материальным объектом внешнего мира), пользующееся абсолютной защитой и содержащее возможность воздействия на вещь посредством установленных в законе правомочий»[3]. Большинство отечественных исследователей считают основополагающими следующие признаки вещных прав:

  • абсолютный характер (вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом[4]);
  • особый объект (индивидуально-определенная недвижимая вещь);
  • непосредственное отношение лица к вещи без участия иных лиц (вещное право предоставляет его обладателю возможность воздействия на данную вещь без какого-либо участия третьих лиц);
  • защита при помощи особых, вещно-правовых исков;
  • способы и основания возникновения вещных прав, их виды и содержание определяются законом;
  • при столкновении вещного права с обязательственным последнее уступает место первому;
  • следование за вещью[5].

По результатам анализа прав лиц, не являющихся собственниками земельного участка, на соответствие вышеуказанным критериям, можно сделать вывод, что с полной уверенностью мы можем назвать вещными лишь право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитут.

В частности, именно им характерно свойство следования за земельным участком, что означает, что переход права собственности на земельный участок к другому лицу не служит основанием для прекращения этих вещных прав.

Кроме того, вышеуказанные права подлежат защите от нарушения в порядке, предусмотренном для защиты права собственности – с помощью виндикационных и негаторных исков (ст. 301—304 ГК РФ).

Права на земельные участки, которые не соответствуют вышеуказанным критериям, в науке земельного и гражданского права, а также в правоприменительной практике предлагается относить к категории обязательственных. Такие права опосредуют динамику вещно-правовых отношений, а земельный участок в рамках обязательственных правоотношений находится во власти должника, а не во власти кредитора.

Однако нельзя не отметить, что некоторые исследователи обладают специфичной точкой зрения на вопрос разграничения вещных и обязательственных прав, отмечая, что признаки, которыми обладают вещные права, свойственны и некоторым обязательствам. К примеру, как справедливо замечает Е.А.

Суханов, «владельцами вещей считаются субъекты не только вещных, но и ряда обязательственных прав… Следствием этого стали известное «смешение» гражданско-правовых способов защиты различных имущественных прав и вызванная им фактическая утрата значения гражданско-правовых способов защиты права в качестве его квалифицирующего признака, позволяющего разграничивать вещные и обязательственные права»[6].

Указанная ситуация в настоящее время является характерной для договора аренды земельного участка. В частности аренде присущи свойство следования и вещно-правовой защиты, что позволяет некоторым авторам указывать на вещно-правовой характер арендных отношений. Рассмотрим указанную точку зрения подробнее.

Предложения по отнесению аренды к категории вещных прав были внесены еще в работах В.К. Райхера[7], О.С. Иоффе[8], И.А. Покровского[9] и Д.И. Мейера[10].

Указанные авторы отмечали, что четко провести разграничение вещного и обязательственного права не представляется возможным, а, поскольку круг полномочий арендатора приближен к полномочиям обладателя вещного права, отнесение аренды к категории вещных прав представляется достаточно обоснованным.

Свойства вещно-правовой защиты и право следования при аренде указанные авторы объясняли, как правило, «внешним действием обязательства».

В 1990-е годы исследователи, опираясь на Закон «О собственности в РСФСР»[11] и Основы законодательства об аренде[12], небезосновательно относили право аренды земельного участка к ограниченным вещным правам. В частности, подобной точки зрения придерживались Е.А. Суханов[13], Н.И. Клейн[14] и др.

Современные авторы, поддерживающие точку зрения о вещно-правовом характере аренды, чаще всего называют ее «смешанным вещно-обязательственным правом». К примеру, А.А.

Иванов отмечает, что «предоставление арендатором вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право или его отдельные разновидности к числу вещных.

Но в любом случае к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст. 216 ГК РФ»[15].

На взгляд автора данной работы, вышеуказанные предложения по отнесению аренды земельного участка к числу вещных прав могут быть подвергнуты обоснованной  критике. В некоторой степени вещным правом можно считать лишь владение арендатора, однако аренда сама по себе вещным правом быть названа не может.

Не подлежит сомнению тот факт, что одновременно с вещным правом арендатора-владельца существует обязательственная связь арендатора и арендодателя, которая носит превалирующий характер в арендных отношениях. При этом такое «условно-вещное» право  возникает не из юридического факта заключения договора аренды, а из передачи имущества во владение арендатора[16].

До этого момента между арендодателем земельного участка и его арендатором существует лишь обязательственная связь.

Рассмотрим указанное предположение и аргументы в его поддержку подробнее.

Начать защиту положения о том, что аренда земельного участка является обязательственным правом, следует с анализа действующего законодательства в рассматриваемой области. Так, в п. 1 ст. 216 ГК РФ приведен перечень вещных прав, среди которых право аренды отсутствует. ЗК РФ в п. 2 т. 22 закрепляет положение о том, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст.

27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Ст. 606 ГК РФ содержит положение о том, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Соответственно, право собственности сохраняется на период аренды за арендодателем.

Далее обратимся к п. п. 3, 4 ст. 216 ГК РФ, которыми к числу легальных признаков вещного права отнесены лишь два: следование права за вещью и абсолютный характер защиты.

Если оценивать аренду земельного участка с позиций вышеуказанной нормы гражданского законодательства, можно заметить, что, несмотря на следование аренды за судьбой земельного участка, назвать характер защиты прав сторон договора аренды абсолютным возможным не представляется. Да, безусловно, арендатор может использовать вещно-правовые способы защиты своего права в соответствии со ст. 305 ГК РФ.

Однако, несмотря на то, что ст. 305 ГК РФ теоретически позволяет арендатору использовать указанные способы защиты в том числе против собственника, судебная практика показывает, что он может использовать их лишь против третьих лиц, но не против арендодателя.

В случае предъявлении иска к арендодателю арендатор должен ссылаться на нарушение договорного обязательства, но никак не виндицировать имущество. Указанная позиция подтверждается п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой[17], подготовленного ВАС РФ, а также Определением ВАС РФ от 4 августа 2009 г. N ВАС-9151/09 по делу N А14-16353-2005-420/6.

Позиция об исключительно обязательственном характере арендных отношений подтверждается также многочисленными иными судебными актами. Рассмотрим подробнее некоторые из них.

В Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.03.

2011 N ВАС-2746/11 суд указал, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено по иску о признании права либо об истребовании имущества или о признании права отсутствующим, которые рассматриваются по правилам искового производства как споры о правах.

Соответствующее требование предъявляет тот, кто считает нарушенным собственное вещное право. У арендатора имущества не возникает на него вещных прав, а при отсутствии самого права нет и срока на его защиту в судебном порядке. Возможность защиты чужих гражданских прав не согласуется со ст. 9 ГК РФ и ст. 4 АПК РФ.

В постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2008 N А29-7517/2007 отмечается, что арендатор не имеет вещного права на арендуемое имущество, перечень которого закреплен в ст. 216 ГК РФ; его титульное владение и пользование имуществом носят обязательственно-правовой характер.

Источник: http://politika.snauka.ru/2014/09/1912

Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

Право аренды земельного участка это имущественное право

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

В современных рыночных условиях предоставление в аренду недвижимого имущества является практически единственным способом его получения, доступным для граждан.

Не являются исключением и земельные участки, на которые все чаще оформляется аренда — как на земли, находящиеся в собственности частных лиц, так и на государственную или муниципальную собственность.

Проведение сделки сдачи участка земли в аренду имеет множество определенных сложностей и юридических тонкостей, поэтому основные правила и особенности ее оформления стоит рассмотреть более подробно.

Что такое аренда земли и каковы ее основные особенности?

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

Закрепляется это обязательно в письменном виде при помощи специального документа — договора аренды. Собственник имущества при этом выступает арендодателем, а получатель — арендатором. Участниками сделки могут быть:

  • физические лица (граждане или предприниматели);
  • юридические лица (частные компании, государственные и муниципальные учреждения, организации со смешанной формой собственности).

При оформлении договора существуют определенные особенности:

  • он заключается в письменной форме;
  • обязательного нотариального удостоверения не требуется;
  • при заключении долгосрочной сделки в РФ необходима регистрация документа в Росреестре.

Также определенные особенности существуют в зависимости от того, кому принадлежит земля — частному собственнику или государству. В последнем случае процедура получения участка и установление цены на него происходят в соответствии со специальными положениями ЗК РФ.

Виды аренды земельных участков

В зависимости от различных критериев аренда земельного участка в России может быть подразделена на несколько видов. Стоит рассмотреть основные из них:

В зависимости от арендодателя

Здесь участки могут быть получены в аренду:

  • у физических лиц (такая собственность является частной);
  • у юридических лиц (в этой ситуации речь также идет о частной собственности);
  • у администрации поселения пункта (такие участки могут быть государственными или муниципальными).

В ситуации с частной собственностью регулирование сделок осуществляется земельным и гражданским законодательством, однако большинство положений договора определяются сторонами самостоятельно. В частности, собственник сам может решать, кому он будет сдавать свой участок, за какую арендную плату и на какой срок.

При аренде земли населенных пунктов у администрации регулирование практически полностью осуществляется при помощи Земельного кодекса, причем законодательные положения распространяются и на возможные сроки использования земли, и на порядок определения арендной платы и т. п. Также в большинстве случаев для определения арендатора проводится специальная процедура — торги.

По сроку действия

Различают следующие виды аренды:

  • краткосрочная (до 3-5 лет);
  • долгосрочная (максимум до 49 лет).

Во всех остальных ситуациях регистрация является обязательной.

Объекты

Стоит учесть, что в качестве объекта аренды могут передаваться как отдельные земельные участки, так и все постройки и здания, которая расположены на его территории. Например, это может быть:

  • сарай;
  • гараж;
  • баня;
  • дачный домик;
  • коттедж и т. п.

При наличии данных строений арендовать участок с этими постройками получится также на основании договора. При этом можно составить как отдельный документ, так и указать все объекты в одном, перечислив их в соответствующем разделе. Однако на этапе регистрации придется заплатить госпошлину отдельно за каждый из объектов.

Земельный кодекс допускает передачу участков гражданам и предприятиям для различных целей, в зависимости от которых будут определяться отдельные особенности сделки.

В частности, эти цели могут быть следующими:

  • индивидуальное жилищное строительство;
  • строительство и реконструкция зданий и сооружений;
  • ведение личного подсобного хозяйства;
  • садоводство и огородничество;
  • пчеловодство;
  • организация мест массового отдыха;
  • озеленение и благоустройство;
  • проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий;
  • сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных и т. д.

В каждом из этих случаев закон устанавливает максимальные и минимальные сроки, на которые может оформляться аренда. Также определенные ограничения могут касаться того, кто вправе выступать арендатором — к нему при этом также будут предъявляться определенные требования.

Важные особенности

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2

Право аренды земельного участка

Право аренды земельного участка это имущественное право

Право аренды земельных участков – это право, позволяющее гражданину или организации за определенную договором плату эксплуатировать землю и распоряжаться получаемой с нее продукцией.

Данное понятие включает в себя ряд конкретных правомочий: владения и (или) пользования, сдачи в субаренду, переуступки и др. Также оно подразумевает наличие обязанностей по внесению арендной платы и по обслуживанию имущества.

Не следует путать право аренды в общем смысле с преимущественным правом аренды. Последнее означает, что по истечении срока действия договора арендатор, добросовестно исполнявший возложенные на него обязанности, имеет приоритет над другими лицами при заключении нового соглашения.

Данное право носит диспозитивный характер – оно может исключаться договором.

Арендатор

Арендатор (наниматель) – это лицо, арендующее землю. Нанимать участки могут как юридические, так и физические лица, в том числе иностранные граждане. Перечень прав и обязанностей арендатора изложен в статьях 606, 623, 624 Гражданского кодекса, в статьях 22, 40, 41 Земельного кодекса и в других.

Права:

  • Право собственности на полученные при эксплуатации участка продукты (606 ГК).
  • Право собственности на отделимые улучшения арендуемого имущества (623 ГК).
  • Преимущественное право выкупа участка арендатором (624 ГК, актуально только для определенных видов земель).
  • Возможности сдавать участок в субаренду, использовать право аренды в качестве залога или вклада в уставной капитал хозяйства, передавать его третьим лицам (22 ЗК).
  • Право использовать расположенные на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды и пруды (40 ЗК).

Возможность возводить сооружения в соответствии с видом разрешенного использования, а также проводить оросительные, осушительные и другие мелиорационные мероприятия (40 ЗК).

Арендатор должен:

  • Использовать ЗУ в соответствии с их установленным назначением (615 ГК).
  • Своевременно вносить плату за аренду (606 ГК).
  • Извещать арендодателя о заключаемых договорах субаренды и переуступки (22 ЗК).
  • Проводить текущий ремонт сооружений и тратить средства на содержание имущества (616 ГК).
  • Вернуть имущество по окончании срока действия договора (622 ГК).
  • Предотвращать нанесение вреда окружающей среде в ходе эксплуатации земли (42 ЗК).
  • Сохранять межевые и геодезические знаки, установленные уполномоченными органами (42 ЗК).
  • Избегать истощения и деградации почв (42 ЗК).

Существуют и другие обязанности, налагаемые на арендатора федеральными законами. Например, граждане должны уничтожать на используемых ими участках растения, содержащие наркотические вещества.

При покупке жилья часто используется банковская ячейка при расчетах с недвижимостью.

Если вы хотите зарегистрировать право собственности на квартиру, то вам необходимо собрать определенный пакет документов. Подробности  в статье на данную тематику.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, вы узнаете из статьи.

Арендодатель

Арендодатель (наймодатель) – это лицо, предоставляющее ЗУ в аренду. В большинстве случаев наймодателем является собственник участка. Особенностью земельных отношений является то, что данная сторона часто представлена государством – крупнейшим собственником земли в стране.

Права арендодателя:

  • Право требовать расторжения договора при несоблюдении арендатором его условий (порча имущества, более чем двукратные просрочки внесения арендной платы и т. д).
  • Право требовать компенсации просрочки возвращения имущества после окончания срока действия договора (622 ГК).
  • Арендодатель, являясь собственником земли, сохраняет за собой право распоряжаться участком: дарить, продавать, отдавать в залог. Но после таких сделок договор аренды остается в силе, что гарантируется ст. 617 ГК.

Арендодатель обязан:

  • Передать участок в оговоренном состоянии со всей инфраструктурой и со всеми приспособлениями, необходимыми для его эксплуатации (611 ГК).
  • Предоставлять документы, доказывающие индивидуальную определенность участка.
  • Извещать арендатора о правах третьих лиц на землю (613 ГК).
  • Проводить капитальный ремонт арендуемых с участком сооружений (616 ГК).
  • Не создавать препятствий для реализации преимущественного права аренды (621 ГК).

При смерти нанимателя участка до окончания срока действия аренды, арендодатель не имеет права противиться вступлению его наследника в договор и переходу к нему права пользования ЗУ.

Многие из изложенных выше прав и обязанностей арендатора и арендодателя могут корректироваться и исключаться условиями договора. Если соответствующих условий нет, то они являются действительными по умолчанию. При этом в договоре могут содержаться дополнительные обременения и правомочия, не противоречащие законодательству.

1

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/arenda-2/pravomochiya-i-obyazannosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.